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发布时间：2024-08-13 12:32
福州房地产物业系统管理办法
为规范福州房地产物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国物业管理条例》等法律法规，结合福州市实际，制定本办法。
一、总则
本办法所称房地产物业管理（以下简称物业管理），是指业主通过选聘物业服务企业，由物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。
本办法适用于本市行政区域内所有住宅、商业、办公等各类物业管理活动。
二、业主大会和业主委员会
2.1 业主大会的设立和职责
2.1.1 业主大会是物业管理区域内全体业主享有权利、履行义务的议事决策机构，由物业管理区域内全体业主组成。
2.1.2 一个物业管理区域可以成立一个业主大会。物业管理区域的划分，由建设单位在申请办理房屋所有权初始登记前确定，并在房屋销售合同中明示。
2.1.3 业主大会会议分为定期会议和临时会议。定期会议应当按照业主大会议事规则的规定按时召开。业主大会议事规则由业主大会制定。
2.1.4 业主大会的职责包括：
（一）制定和修改业主大会议事规则；
（二）制定和修改管理规约；
（三）选举和罢免业主委员会成员；
（四）决定专项维修资金的使用、续筹方案，并监督实施；
（五）选聘和解聘物业服务企业；
（六）审议业主委员会的报告；
（七）法律、法规或者管理规约规定的其他职责。
2.2 业主委员会的设立和职责
2.2.1 业主委员会是业主大会的执行机构，由业主大会选举产生，对业主大会负责并报告工作。
2.2.2 业主委员会由业主代表大会选举产生，业主代表大会由业主代表组成。业主代表由业主推选产生，业主代表人数和产生办法由业主大会议事规则规定。
2.2.3 业主委员会应当在成立之日起十日内，持下列文件向所在地的区、县（市）房地产行政主管部门备案：
（一）业主委员会成立的书面报告；
（二）业主委员会成员名单及身份证明文件；
（三）业主大会议事规则。
2.2.4 业主委员会的职责包括：
（一）召集业主大会会议，并报告工作；
（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；
（三）监督物业服务企业履行物业服务合同；
（四）业主大会赋予的其他职责。
三、物业服务企业
3.1 物业服务企业的选聘
3.1.1 建设单位应当在物业交付使用前，通过招标的方式选聘具有相应资质等级的物业服务企业。
3.1.2 业主大会成立后，业主大会决定选聘或者解聘物业服务企业的，应当与原物业服务企业解除物业服务合同。
3.1.3 物业服务企业承接物业管理服务，应当与业主委员会签订书面的物业服务合同。
3.2 物业服务企业的义务
3.2.1 物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。
3.2.2 物业服务企业应当建立健全各项管理制度，提高服务质量。
3.2.3 物业服务企业应当定期向业主大会或者业主委员会报告工作。
3.2.4 物业服务企业不得将物业管理区域内的共有部分、共用设施设备用于经营，或者擅自改变其用途。
3.2.5 物业服务企业应当配合业主委员会开展工作，接受业主大会和业主委员会的监督。
3.3 物业服务企业的权利
3.3.1 物业服务企业依法享有管理费、服务费等费用收取权。
3.3.2 物业服务企业有权制止违反管理规约的行为。
3.3.3 物业服务企业有权要求业主配合其履行物业服务合同。
四、物业服务费用
4.1 物业服务费用的构成
4.1.1 物业服务费用是指物业服务企业为业主提供物业服务所收取的费用，包括物业服务成本、法定税费和合理利润。
4.1.2 物业服务成本是指物业服务企业在提供物业服务过程中发生的各项直接支出，包括人工成本、材料费、能源费、维修费、管理费等。
4.1.3 法定税费是指国家法律、法规规定由物业服务企业缴纳的税费。
4.1.4 合理利润是指物业服务企业在扣除物业服务成本和法定税费后的合理收益。
4.2 物业服务费用的缴纳
4.2.1 业主应当按照物业服务合同的约定，按时足额缴纳物业服务费用。
4.2.2 业主逾期不缴纳物业服务费用的，物业服务企业可以向其追缴，并可以要求其支付滞纳金。
4.3 物业服务费用的调整
4.3.1 物业服务合同期限届满，业主大会与物业服务企业续签物业服务合同的，经双方协商一致，可以调整物业服务费用。
4.3.2 物业服务合同期限内，因物价、人工成本等因素发生较大变化，业主或者物业服务企业可以提出调整物业服务费用的要求。
五、物业管理区域内的秩序维护
5.1 安全防范
5.1.1 物业服务企业应当按照国家有关规定，做好物业管理区域内的安全防范工作，维护物业管理区域内的公共秩序。
5.1.2 物业服务企业应当建立健全安全防范制度，配备必要的安全防范设施设备，并定期进行检查、维护。
5.1.3 业主、使用人应当遵守安全防范管理规定，配合物业服务企业做好安全防范工作。
5.2 环境卫生
5.2.1 物业服务企业应当按照国家有关规定，做好物业管理区域内的环境卫生工作。
5.2.2 物业服务企业应当建立健全环境卫生管理制度，配备必要的环境卫生设施设备，并定期进行清洁、消毒。
5.2.3 业主、使用人应当遵守环境卫生管理规定，保持物业管理区域内的环境卫生。
5.3 装修管理
5.3.1 业主、使用人装修房屋，应当遵守物业管理区域内的装修管理规定。
5.3.2 物业服务企业应当对装修活动进行监督管理，制止违反装修管理规定的行为。
六、法律责任
6.1 违反本办法规定的，由有关行政主管部门依照有关法律、法规的规定予以处罚。
6.2 构成犯罪的，依法追究刑事责任。
七、附则
7.1 本办法自发布之日起施行。
7.2 本办法由福州市住房和城乡建设局负责解释。
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